KİRA UYUŞMAZLIKLARI ve ARABULUCULUK
SORULAR: Bildiğiniz üzere kira ilişkisinden
kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır bu
uyuşmazlıkların kapsamı nedir? Tüm uyuşmazlıklar için geçerli midir? Örneğin
geçit hakkı bu kapsamda değerlendirilebilir mi? 2) Kiralananlar için uygulanan
%25 kira artış sınırı zorunlu arabulucu da uzlaşma ile aşılabilir mi? ihtiyari
arabulucu da anlaşılması halinde sonuç değişir mi?. Tahliye talepli davalar da
arabuluculuğa tabi midir ? Tüm tahliye talepleri zorunlu arabuluculuk
kapsamında mıdır? Sizce zorunlu arabuluculuk kira sorununu çözer mi?. Kira
ihtilaflarında zorunlu arabuluculuğun avantajları ve dezavantajları neler
olabilir?
Kanun “kira ilişkisi” dediği öncelikle
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ nun “Kira Sözleşmesi” başlıklı 299 ila 378
arası maddelerden oluşan 4.Bölümüne bakmamız gerekir. Taşınır ve taşınmazlara ilişkin genel kira
sözleşmelerini, çatılı işyeri ve konut kira sözleşmelerini, ürün kirasını bu
kapsamda düşünebiliriz. Çatılı işyeri ve konut kiralarına ilişkin yapılan
sözleşmeleri esas aldığımızda, kira
alacakları, yan gider alacaklarını, kiralanana verilen zararın karşılanmasına
yönelik tazminat taleplerini, kira belirleme, kira tespit, kira uyarlama
taleplerinin, kiralanın tahliyesi taleplerinin kira ilişkisinden kaynaklanan
uyuşmazlık kapsamına girdiğini görmekteyiz. Kanun ilamsız icra yoluna ilişkin
tahliyeyi ayrık tuttuğu için, kiraya veren
tahliye istemli ilamsız icra takibi yağabileceği gibi Sulh Hukuk
Mahkemesinde tahliye davası da açabilir. Burada tahliye için icra yolu
seçilirse dava şartı kapsamında değil, ancak dava yolu ile tahliye talep
edilecek ise dava şartı arabuluculuk
yoluna başvurmak kanunun yürürlük tarihinden sonra esas mahkemede açılan
davalar açısından zorunludur. Yapılan ilamsız icra takibine borçlu itiraz etmiş
ve takibi durdurmuş ise, alacaklı taraf eğer itirazın kaldırılması için İcra
Hukuk Mahkemesine başvurmuş ise dava şartı arabuluculuk kapsamında değil,
ancak, Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davası açacak ise arabuluculuğa
başvuru yine zorunludur. Ayrıca, 6325 s.HUAK m.18/A, 18.fıkra gereğince, eğer
ilgili uyuşmazlık çözümü ile ilgili bir başka kanunda düzenleme varsa veya
taraflar arasında tahkim sözleşmesi varsa yine dava şartı arabuluculuğa ilişkin
hükümler uygulanmaz.
TBK.m.26 gereğince taraflar
sözleşmenin içeriğini kanunda belirlenen sınırlar içerisinde serbestçe
belirleyebilirler ise de, yine TBK.m.27 gereğince bu sözleşme, kanunun emredici
hükümlerine, kamu düzenine, ahlaka, kişilik haklarına aykırı değilse ve konusu imkansız değil ise geçerlidir. Bu
nedenle taraflar, mahkemenin kesin yetki alanına girmeyen diğer bir ifade ile
kendi aralarında serbet iradeleri ile anlaşarak da çözebilecekleri
uyuşmazlıkları ihtiyari arabuluculukla çözebilirler. Dava şartı olan durumlarda
ise bu dava açılabilmenin şartı olduğu için dava şartı arabuluculuğa
başvurulması zorunludur. Arabuluculuk süreci
sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak
kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle
düzenlenir. İcra edilebilirlik şerhi de taşınmazlarla ilgili olduğunda
taşınmazın bulunduğu yer, diğer konular ile ilgili ise arabulucunun bulunduğu
yer Sulh Hukuk Mahkemesinden alınır. İcra edilebilirlik şerhi alınmış bir
arabuluculuk anlaşması İcra İflas Kanunu 38.madde anlamında ilam
niteliğindedir.
Geçit hakkı uyuşmazlıkları, kira ilişkisinden kaynaklanan
dava şartı arabuluculuk uyuşmazlıkları
kapsamında değildir. Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi
bulunmayan malik tam bedelini ödeyerek komşusundan geçit hakkı isteyebilir. “”Kanuni
geçit hakkı” dediğimiz ve TMK.nın 747.maddesi dışında bir de yapı yapma,
iyileştirme vb. geçici kullanım için geçit talepleri “diğer geçit hakları””
başlığı ile TMK.m.748 de düzenlenmiştir. Bu geçit haklarına ilişkin uyuşmazlıklar da 01.09.2023 de yürürlüğe giren “Komşu hakkına
ilişkin uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk” kapsamındadır.
7456 sayılı Kanunun 23.maddesi ile 14.07.2023
tarihinde 6098 sayılı TBK’ na eklenen
geçici 2.madde şu şekildedir: “Konut
kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri
arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin
anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini
geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat
endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin
altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha
uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde
yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344
üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar
bakımından da uygulanır.” Emredici kurallar sadece mahkemenin dört duvarı
arasında uygulanan kurallar değildir. Taraflar kendi aralarında elbette
istedikleri gibi anlaşabilirler ancak burada
anlaşmanın geçerliliği söz konusu olduğunda, eğer kira başlangıcından
veya en son kira tespitinden sonra 5 yıl
geçmemiş ise %25 veya altındaki anlaşmalar geçerli bu oranın
üstündeki kısım bakımından ise geçersizdir. Haliyle bu kural, arabuluculuk
müzakereleri sırasında bir anlaşmaya varılmak istendiğinde de geçerlidir.
Ancak şunu da unutmamak gerekir ki, arabuluculuk ancak tarafların, arabuluculuğa uygun uyuşmazlıklar bakımından, TBK.m.27’ ye uyarak, emredici kurallara ve kamu düzenine de riayet ederek, aydınlanmış serbest iradeleri ile bir anlaşmaya varmaları halinde geçerlidir. Arabuluculuk anlaşmasının icraya konulabilmesi için mutlaka icra edilebilirlik şerhi alınması gerekeceğinden hakim uyuşmazlık arabuluculuğa uygun mu, emredici hükümlere aykırılık var mı, ayrıca taşınmaz ile ilgili anlaşmalar bakımından ilgili kanunlardaki usul ve esaslara uyulmuş mu değerlendirecek haliyle konutlarda %25 in üzerindeki anlaşmaları %25 in üstü bakımından geçersizliğin tespitine karar verecektir. Rayiç konut kiralarının bir yılda nerede ise %500 arttığı bir ortamda kiracıyı korumak düşüncesi ile kanun koyucunun iki yıl önce getirdiği bu sınırlama maalesef kiracıyı korumaktan uzak olduğu gibi kiraya vereni de mağdur etmektedir. Yapılması gereken ya bu oranın kaldırılması, ya arttırılması, veya geriye doğru bir yıllık TÜFE ortalaması (Ağustos 2023 ayı itibariyle %60 civaranındadır) yetinilmeli veya arabuluculuk müzakereleri bakımından yasal düzenleme ile bu hükme istisna getirilmelidir. Sayın Adalet Bakanı’ nın “bu oran aşılabilir” şeklindeki açıklaması işin çözümünü maalesef kolaylaştırmamıştır. Taraflar, bu açıklamaya da güvenerek, arabulucudan %25 in üzerindeki bir arabulcuuluk anlaşmasına imza koymasını isteyebilirler. Arabulucunun böyle bir ortamda, hele dava şartında görevden çekilmesi zoru olduğu gibi arabuluculuk kurumuna da zarar gerecek noktadadır. Bir formül olarak önerim şudur: Tarafların konutlar bakımından %25 artış oranının üzerinde bir anlaşmaya varmaları halinde arabulucu tarafları bilgilendirdikten sonra, yine de taraflar anlaşma belgesini imzalamak isterler ise arabulucu “ Tarafların anlaştıkları meblağ, 6098 sayılı TBK.nun geçici 2.maddesi gereğince konutlarda bir önceki yıla göre %25 in üzerinde bir artış olması halinde , bu anlaşma %25 ile sınırlı olarak geçerlidir” şerhini koyarak arabulucu bu anlaşmaya en azından yasal sırına kadar geçerlilik kazandırmış olur.
Bu uyuşmazlığı taraflar dava şartı kapsamında değil de ihtiyari arabuluculuk yöntemi ile de çözümleseler sonuç değişmeyecektir. Sadece dava şartında, anlaşma olmaz ise 2 saate kadar ki arabuluculuk ücreti bakanlık bütçesinden karşılanacağı için, belgenin geçersizliği veya %25 oranın üzeri bakımından geçersizliği gündeme gelebilecek bu da arabuluculuk ücretini de tartışılır, geri istenebilir bir duruma sokacaktır. Bu nedenle, arabulucu en azından anlaşma belgesine koyacağı şerh ile % 25 artışlı kısımla ilgili arabulucu ücretinin iadesi riskini ortadan kaldırmış olacaktır. İhtiyari arabuluculukta ise anlaşma olsun ya da olmasın ilgili yasal arabuluculuk asgari ücret tarifesinin altında kalmamak kaydı ile arabulucu ücretini taraflar ödeyeceklerdir. Kanunen belirlenen oranın üzerindeki meblağlar TBK.m.77-82 de düzenlenen sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istenebilir. Tabi bu durumda bile bile geçersiz sözleşme akdedip sonra sözleşmenin geçersizliğine dayanılması durumunda TMK.m.2 kapsmında dürüstlük kuralına aykırılık iddiası ile de karşılaşılabilecektir.
Çatılı işyerleri için tek sınırlama TÜFE ortalamasıdır, dolayısıyla işyerleri kirası bakımından %25 sınırı yoktur. Ayrıca, kira tespit davası açılabilecek gibi ilk kontrat veya bir önceki tespit kararından sonra 5 yıl geçmişse yine %25 ile bağlı olmadan TÜFE ortalamasına dikkat ederek kira artış oranını ve kira bedelini belirleyebilirler. Her ne kadar dava şartı arabuluculukta belirli bir sürede tamamlanma ( 3 hafta + zorunluluk halinde 1 hafta ilavesi ile toplam 4 hafta) zorunluluğu olsa da, ilk oturuma mazeretsiz katılmayan tarafın ilerde dava açıldığında dava lehine de bitse yargılama giderlerinden sorumlu olması ve lehine mahkeme vekalet ücreti hükmedilmemesi gibi sürece katılımı zorlayan kuralları olsa da, “zorunlu arabuluculuk” dediğimiz dava şartı arabuluculuk sayesinde arabuluculuk toplumun uyuşmazlık ayşayan pek çok kesimine ulaşmış ve artık bir uyuşmazlık çözüm yolu olarak bilinir ve tercih edilir hale gelmiştir. Yine de aslolan arabuluculuk sürecinin ihtiyari ve esnek yapıda olmasıdır. Bir dönem sonra arabuluculukta dava şartının kaldırılacağına ve ihtiyari arabuluculuğun dava şartı kadar olmasa da artan bir seyirde tercih edilir bir noktaya geleceğine inanıyorum.
Kira ilişkileri, taşınır ve taşınmaz mal paylaşımları, ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyet Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu hakkından kaynaklı uyuşmazlıklarda hep uyuşmazlık yaşayan tarafların yüzyüze gelme olasılığının çok fazla olduğu ortamlar olmasıdır. Bu nedenle, doğrudan ilk akla gelen dava açmak olmamalı, dava nihayetinde bir taraf müzakerel68er yapmayı istemediğinde veya müzakere edip de bir sonuca varılamadığında gidilen nihai çözüm yolu olmalıdır. Tarafların birbirini dinlemeleri, empati kurmaları, anlamaları için asillerin özellikle bir araya gelmesi önemlidir. Ancak, arabulucu, hazırlık aşamasında asillerin bir araya gelmesinde bir sakınca görüyor ise tarafları bir araya getirmeden de, ayrı ayrı müzakereler yolu ile süreci yürütebilir. Sonuç olarak, Sulh Hukuk Mahkemelerinin iş yükü hepimizin malumudur. Kaldı ki, böyle olmasa bile, bir kaç ayda , çok seri bir yargılama ile karar verilse bile bu karar tarafların ortak bir kararı olmayacak, bir tarafı memnun eden karar diğer tarafı memnun etmeyecek, hatta uzun yargılama ve masraflar nedeni ile iki tarafı da memnun edemeyecektir. Tarafların kendi uyuşmazlıklarına kendi çözümlerini bulmaları, kararın uygulanmasını da kolaylaştıracaktır. Her özgür anlaşma, uzlaşı kültürünün gelişimi ve toplumsal barış için konulmuş bir tuğladır.
14.05.2023 - Av. Arb. İhsan BERKHAN
NOT: Bu makalenin 01.09.2023 de "Kira ilişkisinden" kaynaklanan uyuşmazlıkların dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmasından önce ( 6325 s.HUAK m.18/B) yazıldığına dikkat edilerek okunması ricası ile
NOT: Bu makale ilk olarak LEBİP YALKIN MEVZUAT DERGİSİ' nde yayınlanmıştır.