KARAR İNCELEMESİ - Yargıtay 3. HD., E. 2025/6254 K. 2026/3320 T. 21.5.2026
KARAR İNCELEMESİ Yargıtay : 3. HD., E. 2025/6254 K. 2026/3320 T. 21.5.2026 BAM : Tekirdağ Bölge Adliye Mahkemesi 2. HD., 2025/594 E., 2025/1472 İDM : Çanakkale 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, 2024/1001 E., 2024/1778 K. Dava: Konut ve çatılı işyeri kira tahliye istemli KARAR ÖZETİ Temyiz: Davacı vekili; müvekkilinin, taşınmazı konut ihtiyacı nedeniyle 25.05.2021 tarihinde satın aldığını beyan etmiştir. Davalı 5.10.2020 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı iken eski malike verdiği 15.03.2021 tarihli tahliye taahhütnamesi ile kiralananı 10.10.2021 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt etmişse de müvekkilinin tahliye taahhütnamesine dayanak başlattığı tahliye istemli takibe davalının haksız olarak itiraz etmiş olduğunu; bunun üzerine davalı hakkında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açıldığını ve mahkemece tahliye kararı verildiğini; tahliyenin cebri icra yolu ile gerçekleştirilmesi kararı alındıktan sonra Davalının 29.03.2024 de kiralananı tahliye ettiğini ve tahliye sırasından da kiralanana zarar verdiğini bu nedenle müvekkilinin de başka eve taşınmak zorunda kaldığını; şimdilik 100.000,00 TL tutarındaki zararının denkleştirici adalet ilkesi gereğince dava tarihi itibariyle karşılığının yasal faiziyle ile davalıdan tazminine karar verilmesini talep etmiştir. Temyize Cevap: Davalı vekili; müvekkilinin yasal haklarını kullandığını, hor kullanma iddiasının doğru olmadığını, ispatına dair delil sunulmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. İDM Kararı: Davacının 6098 sayılı TBK m. 335. maddesi uyarınca kiralananı teslim aldığı 01.04.2024 tarihinden hemen sonra davacı kiracıya yazılı olarak eski hale getirilmesi gereken tadilatlar olduğuna ilişkin hasar bildirimde bulunmadığı, 3,5 ay sonra 18.07.2024 tarihinde işbu davayı açtığı, davalı kiracının hor kullanım nedeniyle tazminat sorumluluğundan kurtulduğu, davacı ayrıca geç tahliye nedeniyle de tazminat talebinde bulunmuşsa da; davacının tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlattığı icra takibine davalının itiraz ettiği, itirazın kaldırılması talebi reddedilmiş olup genel mahkemelerde dava açılmak suretiyle itirazın iptal edilmediği, davacının itiraza uğramış ve dava yoluyla itirazı iptal edilmeyen taahhüde dayanarak tazminat talep edemeyeceği, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, davalı kiracının yasal haklarını kullandığı, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası davasında ispat yükü davacı kiraya verende olduğundan davasını ispatlayıp karar kesinleşene kadar kiracının tahliye sorumluluğunun bulunmadığı, kiralananın geç tahliye edilmesi nedeniyle tazminat talebinin haksız olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. BAM Kararı: Tahliyenin gerçekleşmesi ardından davacı tarafından mecura kiracı tarafından verilen zararlara ilişkin makul süre içinde hasar bildiriminde bulunulmadığı, arabuluculuk başvurusu ve mesaj kayıtlarının yazılı hasar bildirimi yerine geçmeyeceği nazara alındığında, hor kullanım tazminatı talebinin reddinin doğru olduğu, geç tahliyeye dayalı tazminat istemine gelince; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceği, yasal prosedürün işletilmiş olmasının geç tahliye nedeniyle tazminat şartlarını oluşturmayacağı gerekçesiyle, -Davacı vekilinin- istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Yargıtay Kararı: Uyuşmazlık, hor kullanma tazminatı ile kiralananın geç tahliye edilmesinden kaynaklanan zararın tazmini istemlerine ilişkindir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulanmasına göre ve özellikle 6098 sayılı TBK'nun kiraların gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirim başlıklı 335. maddesi uyarınca kiraya verenin kiralananın durumunu gözden geçirerek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirme yükümlülüğünü yerine getirmediği gibi kiracının TBK m. 352.'de düzenlenen tahliye sebepleri dava yolu ile fesih ve tahliyeye ilişkin olduğundan bu sebeplerle açılan davada kiracının yasal sınırlar içinde kalmak şartıyla anayasal bir hak olarak yasal savunma ve yargılama yollarını kullanması hukuka aykırı sayılmayacağına göre kira bedeli dışında tazminat talep edilmesi mümkün olmadığından davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın -oybirliği ile- onanmasına karar verilmiştir. DEĞERLENDİRME Davalı-Kiracı, her ne kadar 05.10.2020 tarihli Kira Başlangıç Tarihli Kira Sözleşmesi ile kiralananda oturduğu bir zamanda (15.03.2021 yaklaşık 7 ay sonrası için (10.10.2021) Tahliye Taahhüdü vermiş ise de Davacı tarafın tahliye istemli 30 gün süreli icra takibine (Örnek No:13) (7 gün içerisinde) itiraz ederek takibin durmasını sağlamıştır. Bu durumda Alacaklı-Davacı-Kiraya veren, şartları varsa 6 aylık sürede İcra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını (İİK m.68 vd.) ya da genel mahkemede (Sulh Hukuk Mahkemesi) 1 yıl içerisinde İtirazın İptali Davası açabilir. Hatta İcra Mahkemesine başvurmuş ve itirazın kaldırılması talebi reddedilmiş ise ve diğer şartlar mevcutsa özellikle 1 yıllık dava açma süresi dolmamış ise Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davası açabilecektir. Çünkü “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” (TBK m.310). “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” (TBK m.316. Ancak, Yeni Malik (Kiraya Veren sıfatıyla) tahliye için mevcut kiracının eski malike vermiş odluğu tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye talep etmiş; geç tahliye ve hor kullanmadan dolayı da tazminat talebinde bulunmuştur. “Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” (TBK m.334). Buradan da anlaşılacağı üzere sözleşmeye uygun kullanmaya rağmen kiralananda meydana gelen eskime ve bozulmalardan kiracı sorumlu değildir. Ancak kira sözleşmesine aykırı davranması nedeniyle zarar meydana gelmiş ise bunları gidermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük dışında bir tazminat ödeneceği taahhüt edilmiş ise kiracı tarafından bu da geçersizdir. “Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların (gizli/gizlenmiş ayıp) varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.” (TBK m.335). İncelemeye konu olayda ise Kiraya Verenin kiracıya derhal ve yazılı bir bildirim yapmadığı anlaşılmaktadır. Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. (TBK m.352). Kiracı, kiralananda kiracı sıfatıyla oturmakta iken (Kararda, kira sözleşmesi sırasında zorda kalması nedeniyle taahhütname verildiğine ilişkin bir emare ve iddia görülmemiştir.) kendi özgür iradesi ile yaklaşık 7 ay sonrası için tahliye taahhüdü vermiş buna rağmen çeşitli takip ve davalar sonunda ve yaklaşık 2,5 yıl sonra kiralananı tahliye etmiştir. Burada Kiracının korunmasına yönelik sosyal devlet anlayışında temelini bulan TBK hükümleri bulunmaktadır. Örneğin, “Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.” (TBK m.342/3). Aynı şekilde “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” (TBK m.346). Konut ve çatılı işyeri kiralarında da kiracı bakımından daha rahat, kiraya veren bakımından ise daha sınırlı kullanılabilmektedir. “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” (TBK m.347). “Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.” (TBK m.348). BAM kararındaki “arabuluculuk başvurusu ve mesaj kayıtlarının yazılı hasar bildirimi yerine geçmeyeceği” yargısı üzerinde biraz durmak gerekir. “Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir.” (TBK m.12). Ancak “yazılı şekil” denmiş ise buna uyulmaması da bir geçerlilik sorunudur. “Kanunda aksi öngörülmedikçe, imzalı bir mektup, asılları borç altına girenlerce imzalanmış telgraf, teyit edilmiş olmaları kaydıyla faks veya buna benzer iletişim araçları ya da güvenli elektronik imza ile gönderilip saklanabilen metinler de yazılı şekil yerine geçer.” (TBK m.14). Burada arabuluculuk başvurusunun “yazılı hasar bildirimi” yerine geçip geçmeyeceği tartışmasında arabuluculukla ilgili şu kuralı öncelikle hatırlamak gerekir: “Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça arabulucu, arabuluculuk faaliyeti çerçevesinde kendisine sunulan veya diğer bir şekilde elde ettiği bilgi ve belgeler ile diğer kayıtları gizli tutmakla yükümlüdür.” Burada arabuluculuk sürecinde “aksi kararlaştırılmamış” ise yani gizlilik kaldırılmamış ise arabuluculuk başvurusunun “yazılı bildirim” yerine geçmeyeceği açıktır. Ancak, aksi kararlaştırılmış, yani gizlilik kaldırılmış, arabuluculuk başvurusunda “hasar bildirimi” belirtilmiş ve bu şekilde bu konu da müzakere edilecek uyuşmazlıklar arasına alınmış ise arabuluculuk başvurusuyla da bildirimin yapıldığının kabulü gerekir. Ancak, böyle bile olsa bildirimin (gizliliği kaldırılmış arabuluculuk başvurusunun) gecikmeden yapılmış olması gerekir. Aksi halde, incelemeye konu olayda “3,5 ay “gibi bir zaman geçtikten sonra bildirim/başvuru yapılması halinde bu bildirimin yapılmamış sayılma ve kiracının da her türlü sorumluluktan kurtulma imkanı ortaya çıkar. Yine de burada şu yorumu yapmakta fayda var. Kanun her ne kadar zayıf durumda olduğunu var sayarak – günümüzde artık bu kural tartılır noktaya gelmiştir- Kiracı lehine kurallar koymuş ve mahkemeler de kiracı lehine yorumlarda bulunmakta iseler de Kiracının verdiği yazılı taahhüde uymaması ve otururken normal eskimenin yıpranmanın ötesinde özensiz ve hor kullanmış tahliye sırasında da zarar vermiş ise ve tüm bu yapılanların da iyi niyet çerçevesine girmemesi halinde tazminat talep edilebileceğini de düşünmek gerekir, Çünkü, hukuk düzeni, kötü niyeti korumaz. (TMK m.2/1). Her davayı ve kararı kendine özgü koşulları içinde deeğrlendirmek gerekir, bu bakımdan Yargıtay’ ın oybirliği ile vermiş olduğu karar yerindedir. Ancak, hazır bu karar incelemesi nedeniyle bazı karanlıkta kalan, net olmayan hususlara da ışık tutmaya, tartışılmasını sağlamaya çalıştım. İncelememin yararlı olmasını dilerim. 09.08.2026 Av. Arb. İhsan BERKHAN, LL.M.