ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ÖRNEĞİ
ARSA
Aşağıda mühür ve imzası bulunan (NOTER BİLGİLERİ
YAZILACAK) adresindeki dairemde görev yaparken yanıma gelen ve
gösterdiği T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından verilmiş (ARSA SAHİBİNİN KİMLİK BİLGİLERİ VE ADRES YAZILACAK), gösterdiği
T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından verilmiş (MÜTEAHHİDİN
KİMLİK VE ADRES BİLGİLERİ YAZILACAK), DÜZENLEME ŞEKLİNDE TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ VE ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ düzenlenmesini istediler.
İlgililerin kimlikleri hakkında yukarıda yazılı belgeler ile kanı sahibi
olduğum gibi bu işlemi yapma yeteneklerinin bulunduğunu ve ilgililerden ( ARSA SAHİBİ - MÜTEAHHİT) adlı kişilerin okuryazar olduklarını
anladım. İlgililer; ARSA SAHİBİ
- MÜTEAHHİT)
şu
suretle söze başladılar.
"Ben ARSA
SAHİBİ arsa sahibi olarak, 000000000000000000 yetki
Ben yetki belge numarasının ………………………….
olduğunu beyan eden MÜTEAHHİT müteahhit
sıfatıyla, Ben de yukarıda tapu
kayıtları yazılı bulunan gayrimenkul üzerinde, satış vaadinde bulunanların
beyanında yazılı olduğu gibi ?? ?? ?? ?? şeklinde
??
Arsa sahibi tekrar söz alarak: "100
hissede ?? hissenin satış bedeli olan (RAYİÇ DEĞER YAZILACAK) müteahhitten alınmamış
olup buna karşılık inşaat tamamlandıktan sonra ekli krokide belirtilen ? ? ? ? ? ? Bloktaki
? ? ? ? nolu bağımsız bölümler, sözleşme hükümlerini
yerine getirmesi şartı ile müteahhide bırakılacaktır. ?
? hissenin ferağı ise kat irtifakı kurulum aşamasında tarafımızdan
verilecektir." diye sözlerini bitirdiler.
Taraflar birlikte söz alarak,
1.TANIMLAR
İş bu sözleşmede kullanılan deyimler, aşağıdaki
şekilde anlaşılacaktır.
SÖZLEŞMENİN KONUSU
…………………………………………. numarasında
kayıtlı gayrimenkulün (ifraz tevhit sonucu parsel numarası değişse dahi) 100
hisse itibariyle ?? hissesini (RAYİÇ BEDEL YAZILACAK) bedel karşılığında ve gayrimenkul
üzerinde ekli basit krokide belirlendiği üzere ? ? ? ? şeklinde
? bloklu, her blokta zemin +? normal kat ? bağımsız bölüm olmak üzere toplam ?? ( yazıyla) bağımsız
bölümlü binalar inşaatı işidir.
GAYRİMENKUL MALİKLERİ
ARSA SAHİBİ olup, kısaca
"Gayrimenkul Maliki" diye anılacaktır.
MÜTEAHHİT
MÜTEAHHİT olup, kısaca “Müteahhit”
ve ya “ Yüklenici” diye anılacaktır.
ANAHTAR TESLİMİ
İş bu sözleşme, Teknik Şartname (aşağıda tanımlandığı şekliyle) ve Projeye’ye
(aşağıda tanımlandığı şekliyle) uygun olarak yapılacak binaların (aşağıda
tanımlandığı şekliyle) bağımsız bölümlerinin tamamlanmış hali, ortak
mahalleriyle birlikte tümüyle inşa ve ikmal edilip altyapı ve çevre düzenlemesi
tamamlanıp, tesisatların her türlü testleri yapılarak, olumlu sonuç alınması,
kullanıma hazır halde Sosyal Güvenlik Kurumundan ilişiksiz belgesinin alınması,
kesin kabul tutanağının ve kat irtifakının tamamlanarak, sağlam, kullanışlı ve
oturmaya hazır olarak tapularının arsa sahiplerine verilmesini ifade eder.
ARSA
İş bu sözleşme gereğince üzerinde imar durumu yasa ve mevzuatın tanıdığı en
geniş olanakların kullanılması suretiyle sözleşme ve eklerine uygun olarak
müteahhit tarafından arsa payı karşılığı inşaat yapılacak olan ???? ???? ??? ???? parselde kayıtlı
gayrimenkulün tamamını ifade eder.
BİNA
Sözleşmeye konu arsa üzerinde onaylanmış projeye, iş bu sözleşme ve teknik
şartnameye göre müteahhit firma tarafından inşa olunacak ? Blok üzerine lüks kalitede ve birinci sınıf işçilik
uygulanacak olan, hukuki ve inşaat/ imalat hatalarından ari, toplam ?? adet bağımsız bölümden oluşacağını ifade eder.
BAĞIMSIZ BÖLÜM
Yukarıda tanımlanan arsa üzerine inşaa edilen/edilecek olan binalardaki ?? adet Bağımsız Bölümlerden herhangi biri olup,
Bağımsız Bölümler inşa olunacak binada iskan edilecek tüm bağımsız bölümlerini ifade
eder.
PROJE
İşbu sözleşme ve sözleşmede tanımlanan bina ve de bağımsız bölümlerin
sözleşme şartlarına uygun olarak, yürürlükteki imar planı, ilgili yasa ve
mevzuata uygun olarak bu kapsamda tanınan en geniş olanakların kullanılması ile
müteahhit tarafından arsa ile ilgili hazırlanacak ve arsa sahibi tarafından
uygunluğu kabul edilmek suretiyle onaylanmak üzere yetkili tüm resmi ve özel
kuruluşlara sunulacak avan proje ile inşaat, mimari, mühendislik, statik,
elektrik, tesisat, İSKİ, ısı yalıtım, zemin etüdü, peyzaj ve bilcümle
onaylanmış projeleri ve bunlara yapılacak tadilatları ifade eder.
SATIŞ VAADİ DEĞERİ
Noter harcına esas teşkil edecek belediyenin rayiç değerini ifade eder. Müteahhide
satış vaadinde bulunan kısmın sözleşme tarihindeki belediye rayiç değeri 000,00,- TL.
( Yazıyla) dır.
TEKNİK ŞARTNAME
Aşağıda yer alan ortak mahalleriyle birlikte
binaların ve bağımsız bölümlerin inşasında ve tesisatında kullanılacak
malzemeler, malzemelerin marka ve kalitesi ile inşaat ve tesisatın nitelik ve
niceliklerini tanımlayan teknik konulardaki açıklamalardır.
PAYLAŞIM TABLOSU VE VAZİYET
PLANI
İş bu sözleşmeye konu ?Bloklu sitedeki arsa
sahipleri ve müteahhidin bloklardaki paylaşım şeklini ve vaziyet planını ifade
eder.
2. SATIŞ VAADİ
Arsa sahipleri, maliki ve mutasarrıfı oldukları sözleşmenin konusunda
bilgilerine yer verilen gayrimenkulün tamamı %100 hisse itibar edilerek %?? hissesini ve bu hisseye tekabül eden bağımsız
bölümleri arsa karşılığı inşaat yapımı nedeniyle müteahhide, müteahhidin iş bu
sözleşmede yazılı hüküm ve şartları yerine getirmesi şartı ile satmayı vaat, kabul
ve taahhüt etmişlerdir. Sözleşme arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olması
nedeniyle iş bu sözleşmede %?? hissesini satış vaadi
değeri olarak belirlenen 000,00,- TL. ( Yazıyla)
olup, (arsanın toplam belediye rayiç değeri: 000,00,-
TL. dir) bu meblağ müteahhit tarafından
ödenmesi ve arsa sahipleri tarafından alınması söz konusu olmayacaktır.
3. ARSANIN TESLİMİ
İş bu sözleşme kapsamında ön görülen inşaatın yapılabilmesi için arsa
sahipleri tarafından boş,
4. VEKALET VE TEMSİL
??
5.
PROJE
VE MİMARİ UYGULAMA
Binanın mimari ve teknik projeleri iş bu sözleşmede yazılı esaslara, fenni
ve teknik kurallara ve imar durumuna göre azami alanların kullanılması
suretiyle tüm masrafları kendisine ait olmak üzere Müteahhit tarafından
yapılacaktır. Belediye tarafından onaylanacak inşaat ruhsatına esas olan
uygulama projeleri gerek metrekare olarak ve gerekse özellikleri ve vasıfları
itibariyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi şartlarına uygun olarak
yapılacaktır. İşbu pojeler arsa sahibinin kabulünden sonra Belediye onayına
sunulacaktır. Müteahhite ait olan daireler ile arsa sahiplerine verilecek
daireler arasında inşaat, imalat, montaj ve teknik uygulamalar ile kullanım
alanı farkı bulunmayacak olup, aynı malzeme/ürün ve kaliteye sahip olacaktır. Belediye
tarafından onaylanacak inşaat ruhsatına esas olan uygulama projeleri gerek m2
olarak ve gerekse özellikleri ve vasıfları itibariyle kat karşılığı inşaat
sözleşmesi eki olan projenin aynısı olacaktır. Zorunlu olarak meydana
gelebilecek değişiklikler arsa sahibinin yazılı onayına sunulacaktır.
Sözleşmeye konu inşaat, iş bu sözleşmenin eki ve ayrılmaz parçaları olan teknik
şartname, daire paylaşımı, daire kesiti ile mevcut mevzuat ve imar durumunun ön
gördüğü yapılaşma miktarında Arsa Sahiplerinin onayı alınarak, tanzim ve tasdik
ettirilecek, projeye uygun olarak imar edilecektir. Ekli vaziyet planından
görüleceği üzere ???? ???? boktaki toplam bağımsız m2 si ile eşit
olacaktır.
6.
İNŞAAT
RUHSAT ALINMASI - İNŞAATA BAŞLAMA VE TESLİM
SÜRESİ
Müteahhit (Yüklenici) iş bu sözleşme konusu arsanın bağlı bulunduğu
belediyeden, Sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren en geç 30 takvim günü
içinde güncel imar durumu alındıktan sonra mücbir sebepler hariç 180 (Yüz
seksen) iş günü içerisinde inşaat ruhsatını alacaktır. İş bu sözleşme
tarihinden itibaren mevcut arsa ile ilgili resmi imar durumu 45 (kırk beş)
takvim günü içinde alınamaz ise taraflardan herhangi biri sözleşmeyi tek
taraflı feshedebilir. Müteahhit resmi imar durumu aldıktan sonra ilgili belge
ve evrakları tam ve eksiksiz bir şekilde belediyeye sunup mücbir sebepler hariç
180 iş günü içinde, arsa sahibi tarafından kabul edilmiş olan inşaat ruhsatını
alacağını beyan, kabul ve taahhüt eder. Ayrıca onaylı proje suretleri arsa
sahiplerine de verilecektir. İnşaat teslim süresi ise; müteahhit binaların
inşaatını iş bu sözleşme, proje ve teknik şartnameye uygun bir vaziyette mücbir
sebepler hariç 24 ay içerisinde, her türlü hata, ayıplardan ari, tem ve
eksiksiz olarak, tüm tesisleri yapılmış/çekilmiş, kullanıma/oturmaya hazır
vaziyette anahtar teslimi esasına göre tümüyle ikmal edip arsa sahiplerine iş bu sözleşmede belirtilen usulle teslim
edecektir.
7. YAPI KULLANMA BELGESİNİN ALINMASI VE KAT MÜLKİYETİ
Müteahhit binaların inşaatını, sözleşme şartlarına ve süresi içinde tümüyle
ikmal edilmesini takiben en geç 5 (Beş) ay içinde ilgili Belediye Başkanlığına
başvurarak binalara ilişkin yapı kullanma izin belgelerini (iskan) alacaktır.
Müteahhit binalara ilişkin yapı kullanma izinlerinin (iskan) alınmasını takiben
en geç 3 (üç) ay içinde kat mülkiyetini kurarak, kat mülkiyeti tapu senetlerini
arsa sahiplerine teslim edecektir. Bu işlemlerden doğabilecek tüm vergi, harç,
resim ve masraflar müteahhit tarafından karşılanacaktır.
Müteahhit işbu sözleşme ile üstlenmiş olduğu inşaatı, projelere, alınmış
ruhsatlara ve mevzuatlara uygun olarak yapacak, proje/ruhsat/mevuzatlar dışında
inşaat yapmayacak, bölüm eklemeyecek, taşkın imalat yapmayacaktır. Müteahhidin
bu şartlara aykırı davranması ve kararlaştırılan süre içinde iskan/yapı
kullanma/oturma belgesi alamaması halinde, Arsa sahibi tüm yasal unsurları
oluşturmak ve iskan belgesi almak için başka müteahhit ve taşeranlara görev
veya yetki verebilecek bu işler için harcanan masrafları, harçları ticari
resakont faizi ve Yüzde Elli fazlası ile müteahhitten talep ve tahsil edebilecektir.
8. MÜTEAHHİT
PAYLARININ ARSA DEVİR ŞEKLİ VE ZAMANI
?????
9. KAT İRTİFAKININ KURULMASI
Müteahhit iş bu sözleşmenin ekindeki krokiye uygun olarak, temel üstü
ruhsatı aşamasına geldiğinde, arsa sahibi ve kendisine ait bloklardaki bağımsız
bölümleri gösteren listeyi hazırlayacak ve bu listeye göre 30 (Otuz ) takvim günü içerisinde kat irtifakı kurulacaktır.
10. PAYLAŞIM ORANI VE
ESASLARI
?? ??
11. YAPILACAK BİNALAR
?? ??
12. SÖZLEŞMENİN TAPUYA ŞERHİ
Tarafların her biri tek taraflı hareketle işbu sözleşmeyi tapuya şerhe
yetkilidir. Sözleşmenin tapuya şerhinden doğacak her türlü masraf tapuya şerh
koymak isteyen taraf tarafından karşılanacaktır.
13. ARSA SAHİPLERİNİN
YÜKÜMLÜLÜKLERİ
İşbu sözleşme kapsamında öngörülen inşaatın yapılması amacıyla sözleşme konusu
gayrımenkul, arsa sahibi tarafından boş ve tapudaki tüm (Belediye, iadere veya
elektrik- su, gaz gibi hizmet şirketleri lehine konulmuş intifa veya irtifaklar
varsa bunlar dışında kalan) takyidatlardan ari olarak müteahhide teslim
edilecektir.
Arsa sahipleri, arsanın teslim tarihine kadar ki tüm vergi borçlarından
sorumlu olup, teslim tarihinden sonraki arsaya dair her türlü vergi, resim, tapu
harçları ve sair harçlar ile damga vergisi müteahhide ait olacaktır.
Arsa sahiplerine ait olacak bağımsız bölümlere ilişkin telefon, iski, doğalgaz,
elektrik, abonman sözleşmeleri ve depozitoları arsa sahiplerince
karşılanacaktır.
Arsa sahipleri, binanın inşaatı, inşaat izni için gerekli her türlü
belgelerin temini, muamelelerin ifa ve intacı, proje ve tadili, inşaat ruhsat, yapı
kullanma izin alım, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi, gerekli her türlü
yetkilerle mücehhez vekâletin sözleşme kapsamına aykırı olacak işlemlerin
tesis edilmemesi kaydıyla müteahhide ve görevli elemanlarına verilmesinden
sorumludur. Sözleşme kapsamına ve hükümlerine aykırı olarak kullanılan
vekaletin meydana getirdiği her türlü zarar ve ziyandan müteahhit ve görevli
eleman sorumludur.
Arsa sahiplerinin müteahhide, müteahhidin arsa sahiplerine karşı işbu
sözleşmeden doğan sorumlulukları arsa sahiplerinin / müteahhidin, mirasçılarına
da sari ve şamil olacak ve işbu sözleşmenin tüm hükümleri mirasçıları da ve yeni malik olacak
Taraflar işbu sözleşmede yazılı ve
Arsa sahipleri iş bu sözleşmede yazılı yükümlülüklerini ve tüm
14.MÜTEAHHİDİN
YÜKÜMLÜLÜKLERİ
Müteahhit imar mevzuat ve imar planları ile ticari şartların gerektirdiği
en geniş inşaat ve iskan imkanları değerlendirilerek binaların inşaat
projelerini hazırlayıp bu projelerin mal sahiplerinin temsilcilerinin yazılı onayına
sunacak ve onayını aldıktan sonra en geç 180 ( Yüz seksen) takvim günü içerisinde bu
projeleri belediyede tasdik ettirecektir. Müteahhit tasdikli projeden sonra arsa
sahiplerinin temsilcilerine bir kopya vermekle yükümlüdür. Müteahhit daha sonra
bu projeye ve sözleşme hükümlerine eklerine uygun olarak inşaatı
tamamlayacaktır.
Mevcut imar planındaki her türlü iyileştirmeler gereği ilave olarak her
türlü avantajlar müteahhit ve arsa sahipleri arasında eşit olarak
paylaştırılacaktır.
Müteahhit, binaların ve arsa sahiplerine verilecek bağımsız bölüm
inşaatlarının işbu sözleşme ve ekindeki teknik şartnameye uygun olarak
bilabedel anahtar teslimi şeklinde kamilen bitirip teslim edecektir. Müteahhit
hiçbir suretle enflasyon, kur ayarlaması, malzeme veya işçilik fiyatlarının
yükselmesi gibi olayları bahane ile inşaatı yarım ve ya eksik bırakamaz. Kendisine
devredilecek arsa hissesinin arttırılmasını ve ya ilave bir bedel isteyemez,
inşaat kalitesini düşüremez.
Müteahhit kendisine ait olan daireler ile gayrimenkul malikine verilecek
daireler arasında inşaat, imalat, montaj ve teknik uygulamalar ile kullanım
alanı farkı yaratmayacak, aynı malzeme/ürün ve kalite kullanacaktır.
Müteahhit gayrimenkul
malikinin payına düşen bağımsız bölümlerin inşaatı ile kendi payına düşenleri ve
ortak mahalleri aynı sürede tamamlayacaktır.
Müteahhit işbu sözleşme ile üstlenmiş olduğu inşaatı, projelere, alınmış
ruhsatlara ve mevzuatlara uygu olarak yapacak, proje/ruhsat/mevuzatlar dışında
inşaat yapmayacak, bölüm eklemeyecek, taşkın imalat yapmayacaktır.
Müteahhidin bu şartlara aykırı davranması ve kararlaştırılan süre içinde
iskan/yapı kullanma/oturma belgesi alamaması halinde, gayrimenkul maliki tüm yasal
unsurları oluşturmak ve iskan belgesi almak için başka müteahhit veya
taşeranlara görev ya da yetki verebilecek bu işler için harcanan masrafları,
harçları yüzde elli fazlası ve ticari resakont faizi ile müteahhitten talep ve
tehsil edebilecektir.
Müteahhit işbu sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren binaların inşaatın
anahtar teslimi esasına göre tamamlanmasına kadar geçecek süre içinde kendisine
düşen arsa hisselerini ipotek, haciz vb. iradi ve ya gayri iradi her türlü
takyidatlardan uzak tutacak ve onların terkinden ve fekkinden sorumlu
olacaktır.
İşbu inşaatla ilgili olarak her türlü proje tanzimi, yapı denetim harcı,
zemin etüt raporu, tadilat, teknik eleman ücretleri, imar durumu, iskan harcı,
2 no.lu beyan harcı, her türlü inşaat malzemesi bedeli, SSK pirimleri, işci
muhtasar vergileri, arsa paylarıyla ilgili emlak ve gelir vergileri, tüm
şantiye giderleri, araç ve gereç temini, arsa payı iktisabı sırasında doğan tüm
tapu harcı, şantiye suyu ve elektriği temininin giderleri, cins tashihi, kat
irtifakı ve kat mülkiyeti tesis, tadil, terkin hizmetleri, harç ve giderler,
KDV, noter harç ve giderleri, arsa üzerindeki tevhit, ifraz, kanuni terklerle
ilgili hizmet ve giderleri gibi inşaata müteallik bilcümle giderler ve abonman sözleşme
hazırlığı su ve elektrik sayaçları, doğalgaz tesisatı ve gaz açımı
müteahhide aittir.
Yine inşaatın inşası süresince meydana gelecek her türlü kazalardan,
hasarlardan, üçüncü kişilerin gördüğü
zararlardan iş kazasından müteahhit sorumludur. her türlü kaza, veya hasarlar sebebiyle arsa
sahiplerinden her ne ad adı altında olursa olsun herhangi bir talepte
bulunulması halinde müteahhit arsa sahibinden istenen bu talebi kendisine
müracaat yapılmasına müteakip Üç iş günü içinde ödemekle yükümlüdür.
Müteahhit, arsa sahibi tarafından ikaz ve ihtar etmek zorunluluğu
olmaksızın sözleşmede yazılı ve müteahhidi bağlayan tüm sürelere riayatten ve
tüm mükellefiyetlerin ifasından dolayı arsa sahiplerine ve daire satışı yapılan
3. kişilere karşı sorumludur.
taraflar işin başından sonuna kadar iyi niyet
kurallarına riayet edecektir.
Müteahhit, işin kabulü yapılıncaya kadar her türlü
riske karşı inşaatı sigorta etmek maksadıyla inşaat için ALL RİSK SİGORTASI
yaptıracaktır.
Müteahhit iş bu sözleşmeden doğan müteahhitlik hak ve görevlerini kısmen
veya tamamen başkalarına devir ve temlik edemez. Hakediş olarak kendisine
verilmiş olan bağımsız bölümler hariç olmak üzere Sözleşmede yazılı edimlerini
yerine getirmeden arsa sahibinin yazılı oluru olmaksızın hak ve alacaklarını başkasına
devir ve temlik edemez, borçlarının karşılığı olarak gösteremez, haciz
ettiremez, hak ve alacaklarına haciz gelmesi halinde bu haczi üç gün içinde
kaldırmakla mükelleftir.
Müteahhidin hukuki ve fiili sorumluluğu kanunların belirlediği süreler
çerçevesinde devam edecektir. Müteahhit, sözleşme ve eklerine uygun uygun ifası
neticesinde ise sadece yerine getirdiği sorumluluğunun biteceğini, yerine
getirmediği, tamamlamadığı veya devam eden eden hukuki ve fiili sorumluluğu
kaldırmayacağını kabul, beyan ve taahüt eder.
Binaların inşasının gerçekleşmesi bir ekip çalışması ile mümkün olacağından işçi, teknik eleman, usta ve alt taşeronlar çalıştırılması, bazı işlerin yapımının
başka firmalar ile taşeronluk anlaşmaları yapılması devir ve yasak
sınırı içinde mütalaa edilemez.
Müteahhidin veya taşeronlarının sigortasız işçi çalıştırması, işçiye fazla mesai yaptırması ve ödememesi, kıdem
ve ihbar tazminatı, tatil vs. her türlü işçilik alacağı ve kamusal makamlar
nezdinde her türlü borcunu ödememesi halinde, ilgili tüm kamu kurum,
kuruluş/özel kuruluşlar nezdinde tahakkuk edecek olan, her nevi para cezası
(prim,işsizlik sigorta borcu,eğitim katkı payı vs. borç) ve bu konuda işçiler
tarafından açılacak davalar da dahil olmak üzere her nevi dava sonucu çıkacak
tazminat, 3. tekil kişilerin uğradığı zararlar nedeniyle doğan alacak ve
tazminat vb. sebebi ile ortaya çıkacak ödemelerden doğrudan ve tamamen müteahhit
sorumlu
olacaktır.
Müteahhit bu nedenlerle arsa sahiplerinden herhangi bir hak ve
alacak talebinde bulunamayacağını kabul, beyan ve taahhüt eder.
Arsa sahipleri işbu sebeplerle şahıslara veya resmi ve idari mercilere işbu
sözleşme dışında bir ücret tazminat,
idari para cezası ödeme yapmak durumunda kalır ise müteahhit arsa sahipleri
tarafından ödenen bu bedeli ilk istem üzerine derhal arsa sahiplerine ilk
yazılı talebine müteakip Üç gün içinde ödemeyi kabul, beyan ve taahhüt eder.
İşin hitamında müteahhit işbu inşaat yeriyle ilgili kurumlardan alacağı
ilişik kesme belgesini arsa sahiplerine verecektir. Bahsi geçen ilişik kesme
belgesinin arsa sahiplerine ibrazına kadar geçen süreçte, bu hususa ilişkin de müteahhitin,
borç, sorumluluk ve yükümlülükleri devam edecektir.
Müteahhit iş yerinde her türlü güvenlik tedbirini zamanında almak,
yetenekli işçi ve personel çalıştırmak, Türk hukukuna göre işçi sağlığı ve iş
güvenliği ile ilgili mevzuatın hükümlerini yerine getirmekle mükelleftir.
Müteahhit işin başından sonuna kadar iş güvenliği ve çevre sağlığı
konusunda sahada aktif olarak çalışacak, bu konuda eğitimi tam olan ve
sertifikaları bulunan, ehliyetli ve tecrübeli bir iş güvenliği sorumlusu tayin edecektir.
Müteahhit yapmayı taahhüt ettiği işler için çalıştırdığı işçilere karşı
doğrudan doğruya işveren durumundadır. Bu nedenle iş yerinde kendine ayrılan
yerlerde ve işlerde iş kazası ve meslek hastalığı olmaması ve diğer
zararlandırıcı olayların meydana gelmemesi için Türk hukukundaki işçi sağlığı
ve iş güvenliği mevzuatında yer alan iş güvenliğine ilişkin tüm önlemleri almak,
iş yerinde uygulamak, işbu kurallara uyulup uyulmadığını denetlemek, her türlü
malzeme araç ve gereçleri sağlamak, iş yerinde bulundurmak, işçilerine
kullandırmak ve bu konularda işçilerini eğitmek zorundadır.
Kusurlu ve ya kusursuz bulunsun işin ifası sırasında iş yerinde meydana
gelebilecek iş kazası, yangın, çökme, yıkılma, yaralanma, ölüm vb. olaylar
nedeniyle doğabilecek mali, hukuki ve cezai sorumluluklardan dolayı resmi ya da gayri resmi kurum ve kuruluşlarla gerçek veya tüzel 3. kişilere karşı müteahhit muhatap
ve mesul olacaktır.
Sözleşme konusu inşaatın başından sonuna kadar inşaat faaliyetinden imalat
ve gerek şantiye dahilinde ve gerekse şantiye haricinde 3. kişilerin maruz
kalacakları maddi manevi cismani her türlü zarar ve ziyanlardan doğrudan doğruya
hukuki, cezai, mali ve idari bakımdan sorumluluk tamamen müteahhide aittir.
Müteahhidin sorumluluğundan dolayı arsa sahiplerine rücu hakkı
olmayacaktır.
Müteahhit işbu sebeplerle arsa sahiplerinin her ne adla olursa olsun bir
zarara uğraması halinde ilk istem üzerine bu zararı derhal gidereceğini kabul, beyan
ve taahhüt eder.
İşbu sözleşme gereği işle ilgili olarak her türlü cezai, mali ve hukuki
sorumluluk müstakilen ve münhasıran müteahhide aittir.
Müteahhit inşaata başlamak üzere arsanın tesliminden itibaren yapı kullanım
izni alıncaya kadar sigortasız işçi çalıştıramayacağı gibi, işin başından
sonuna kadar, müteahhidin kendisinin, personellerinin, üçüncü kişilerin,
taşeron veya alt yüklenicilerin, işçilerin her türlü kaza, iş kazası ve/veya
meslek hastalığı nedeniyle veyahut her ne sebeple olursa olsun maruz
kalacakları, her türlü hasar, zarar ile olumsuzluklardan doğacak her türlü hukuki ve
cezai sorumluluklar ve tazminat yükümlülükleri müteahhite ait olacaktır.
İnşaat mahalindeki her türlü iş ve işçi
sağlığı ve güvenliğinden, doğabilecek tazminattan ve belediye para cezalarından
ötürü doğrudan doğruya ve arsa sahiplerinin malik olması sebebiyle doğması
muhtemel sorumlulukları ve tazminatları sebebiyle müteahhide rücu haklarının
sonucundan dolayı yine müteahhit sorumlu olacaktır.
Müteahhit inşaata hiç başlamazsa ve yapmaktan vazgeçerse veya inşaatın
herhangi bir safhasında müteahhit inşaat taahhüdünü yerine getirmekten
vazgeçerse o güne kadar yapmış olduğu işler, malzemelerin hukuki ve maddi değer
ifade etmesi şartı ile, nefaset ve devamında yapılacak masraflar düşülmek
suretiyle hesaplanan miktarın Yüzde Altmış ‘ı (%60’ı) dışında gayrimenkul
malikinden talep edemez /isteyemez; alıp veya söküp götüremez.
Kira tazminatı; İnşaatın sözleşmede
belirlenen süre içinde, işbu sözleşme koşullarına, yürürlükteki imar planı, ilgili yasa ve mevzuata uygun olarak arsa sahibine teslim edilmemesi, eksik ve bozuk veya hatalı
yapılması halinde müteahhit, teslim etmesi gereken günden, teslim ettiği güne
kadar geçen her ay için (gün aya oranlanacaktır) Arsa sahibine isabet
eden bağımsız bölüm başına 0.000,00 TL. ( Yazıyla) Kira
tazminatı ödeyecektir.
Cezai Şart; Müteahhit mücbir sebepler ve
arsa sahibinden kaynaklanan nedenler dışında işbu sözleşme ile kararlaştırılan
süre ve şartlara uymaz, inşaatı hiç yapmaz veya yarım bırakırsa arsa sahşbine 0.000,00 TL. ( Yazıyla) cezai şart
ödeyecektir. Bu konuda Müteahhit, söz
konusu cezai şart miktarının fahiş olmadığını, iradesi sonucu belirlendiğini,
hiçbir hal ve durumda bu miktarların indirilmesini talep etmeyeceğinş kabul,
beyan ve taahhüt eder.
15.SÜRELER
İşbu sözleşmedeki sürelere haklı bir neden olmaksızın riayet etmeyen ve
gecikmeye sebebiyet veren taraf diğer tarafın bu yolda uğradığı tüm zarar ve
ziyanı tazminle sorumludur.
Sözleşme kapsamında müteahhitin borç, sorumluluk ve yükümlülüklerini
sözleşme şartlarına, yürürlükteki imar planı, ilgili yasa ve mevzuata uygun
olarak yerine getirmesi suretiyle arsa sahipleri ve müteahhit arsa payı
düzeltme davası açmayacağını, şufa haklarını kullanmayacaklarğını, izale-i şuyu
haklarını kullanmayacaklarını, beyan ve taahhüt ederler. Müteahhit alınacak
yeni imar durumuna göre arsa üzerinde gerekli topografik zemin etüd çalışmaları
ile harita ve tapu sicili ve belediye nezdinde işlemlere başlayacaktır.
Müteahhit inşaat ruhsatını almadan hiçbir şekilde
inşaata başlamayacaktır.
Müteahhit inşaatı onaylı projesine ruhsat ve eklerine ve sözleşme
koşullarına uygun vaziyette sözleşmede yazılı süre içinde tamamlayacağı temel
ruhsatına müteakip 24 (yirmidört) ay süre içerisinde çevre ve bahçe düzenlemesi
yapılmış olarak, her türlü hata, ayıplardan ari, tam ve eksiksiz olarak, tüm
tesisleri yapılmış/çekilmiş, kullanıma/oturmaya hazır vaziyette anahtar teslimi
haline getirmek suretiyle arsa sahiplerine teslim edilecektir.
Binanın iskan alımı inşaat süresine dahil olmayıp iskan inşaatın sözleşme şartlarına ve süresi
içinde tamamlanmasından itibaren 5 (beş) ay içerisinde ilgili Belediye
Başkanlığına başvurarak binalara ilişkin yapı kullanma izin belgeleri (iskan) alınacaktır. Bu süre içinde iskan
belgesinin alınmaması halinde; arsa sahibi iskan alımı için, kendisi beya başka
kişi, kişiler veya yüklenicilere işi tamamlatabilecek bu nedenle sarf edilen
ücretleri, masrafları, harç ve vergilerini yüzde elli fazlası ve ticari avans
faizi ile birlikte müteahhitten tale ve tahsil edebilecektir. İnşaatın proje ve
yasal mevzuatlara uygun yapılmaması nedeniyle iskan belgesisinin alımının
mümkün olmaması halinde inşaat hukuki ayıplı sayılacak, bu nedenle oluşan tüm
masraf ve zararlar müteahhide ait olacaktır.
İskan alındıktan sonra müteahhit 3 (üç) ay içerisinde arsadan binaya geçmek
için, tüm masraflar kendisine ait olmak üzere cins tashihi yaparak kat
mülkiyetini tahsis edecektir.
İşbu maddede tayin edilen sürelere mücbir sebeplerle geçen süreler dahil
değildir. Mücbir sebeplerle geçen süreler her halukarda mücbir sebebin varlığının
resmi makamlarca teyit edilmesi sureti ve yazılı talep halinde ek süre olarak
normal sürelere eklenecektir. Taraflar karşılıklı yazılı olarak anlaşarak ve
sözleşmeye ekleyerek bu süreleri uzatabilirler.
16. MÜCBİR SEBEPLER
İşbu sözleşme konusunun ifa edilmesini engelleyen yasada kabul edilen ve
resmi makamlarca teyit edilen mücbir sebepler, tarafların tüm gayret çaba ve
çalışmasına rağmen engel olma imkanı olmayan, tarafların iradesi dışında
oluşan/ gelişen ve işin devamını imkansız kılacak veya durmasına neden olacak
etkide gerçekleşen savaş, seferberlik, deprem, işi etkileyen sel, doğal
nedenlerle kaynaklanan ve işi etkileyen su baskını, müteahhidin ihmali -hatası
ve dikkatsizliği dışında inşaatın devamını etkileyen bölgede meydana gelen yangın
gibi doğal afetler, inşaatın devamını imkansız kılan veya durmasına sebep
olacak güçte halk ayaklanması / terör, gibi objektif olarak alan veya bölgedeki
herkesin etkilendiği resmi makamlarca açıklanan veya ilan edilen olaylar, müteahhidin, dikkatli, hatası, süre ve şartlar daihilinde
ruhsata ve projelere, imar planlarına ve mevzuarlara uygun davranmasına rağmen
ülke genelinde resmi mercilerin alacağı karar nedeniyle inşaatı durdurmaları, gibi
inşaatın başlangıcında mevcut olmayan ve inşaatın devamını imkansız kılan veya
durmasına neden olan olağan üstü beklenmeyen ve tarafların kontrolü dışındaki
haller işbu sözleşme kapsamında mücbir sebep kabul edilir.(sözleşme tarihinde
corana virüsü nedeniyle ülkemiz de dahil dünya genelinde pandemi omevcut olup,
bu husus nedeniyle müteahhit gerekli tedbir ve önlemleri alacak, resmi
makamların alacağı kararların etkisi dışında bu husus işin yapılması/ süresi,
malzeme temini, nakliye, mühendis ya da işçi
temini gibi hususlarda mücbir sebep olarak sayılmayacaktır.)
17. SÖZLEŞMENİN FESHİ
Taraflar karşılıklı anlaşmak suretiyle sözleşmeyi
her zaman yazılı olarak sona erdirebilirler.
Arsa sahipleri haklı sebeplere dayandırarak müteahhidin taahhüt ve yükümlülüklerini
yerine getirmemesi halinde kayıt ve şarta gerek kalmaksızın sözleşmeyi fesih
hakkına sahiptir.
Taraflardan birinin iflasına karar verilmesi veya konkordato istemesi ve
sözleşme yapıldıktan sonra taahhütlerinden vazgeçmesi, idari veya adli makamlarca
müteahhidin faaliyetinin durdurulması, genel olarak borçlarını ödeyemez durumda
olması halinde ayrıca bir ihbara ve ihtara ve hüküm almaya gerek kalmaksızın
karşı taraf sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Bu halde sözleşmenin haklı
nedenle feshine yol açan taraf diğer tarafın bu nedenle uğradığı ve uğrayacağı
tüm zarar ve ziyandan sorumludur.
Taraflardan birinin veya birkaçının vefatı ve mücbir sağlık sebeplerinden
ötürü taraf olamamaları halinde kanuni mirasçıları sözleşmeyi sözleşme
şartlarına bağlı kalarak aynen idame ettireceklerdir.
Müteahhidin sözleşme ile
tanımlanmış olan işi süresi içinde yapıp tamamlamaması, yapıp
tamamlayamayacağının görülmesi yada anlaşılması halinde, Arsa Sahibi Müteahhide,
işin yapılıp tamamlanması, kaybedilen veya eksik bırakılan sürenin telafi
edilmesi, sürecin hızlandırılması için ikaz ve ihtar edebilir. Mücbir sebepler
haricinde Müteahhidin 45 ( Kırk beş) günü geçen gecikmeye rağmen işi yapıp
teslim etmemesi, yapıp teslim edemeyeceğinin ispat edilebilir bir şekilde
anlaşılması halinde, Arsa Sahibi sözleşmeyi tek taraflı olarak fesih edebilir.
Bu durumda Müteahhit sözleşmede yazılı cezai şartı ve kira tazminatını ödemekle
yükümlüdür. Arsa Sahibi sözleşmeyi bu madde kapsamında fesih ederse, işi
kendisi devam edebileceği gibi, başka kişi- kişiler- taşeron ya da Müteahhitlere
yaptırtabilir.
17. EKSİK İŞLER VE GARANTİ SÜRESİ
Müteahhit açık ayıplardan olduğu kadar inşaatın tesliminden sonra ortaya
çıkabilecek eksiklik ve kusurlardan, gizli ayıplardan da sorumludur. İmalat
arsa sahiplerinin kullanamayacağı veya nefaset kurallarına göre kabul
edemeyeceği derecede kusurlu ise kusurlu olan hususları yazılı olarak
müteahhide bildirmek zorundadır. Bildirilen bu kusurları müteahhit bilabedel
derhal onarmayı ve gidermeyi kabul eder.
Müteahhit sözleşme konusu işlerin arsa sahiplerine tesliminden sonra,
inşaatın tüm alanlarında ( bağımsız bölüm ve ortak alanlarda) ortaya çıkacak eksiklik, zarar, hasar, tekniğe
ve şartlara aykırı imalat, hatalı, arızalı veya uygun olmayan malzeme kullanımı
vb. tüm eksiklik, hata, arıza veya ayıplardan dolayı Türk Borçlar Kanunu 478
maddesi gereğince 5 (beş) yıl boyunca, kullanım ve sarf malzemeleri hariç olmak
üzere inşaatla ilgili olarak gizli ayıp veya müteahhidin ağır kusurundan
kaynaklanan nedenlerle ortaya çıkacak arıza veya sorunlardan 20 ( Yiirmi) yıl
süre ile sorumlu olup, bu
hususlarda ortaya çıkacak hasar zarar, arıza veya ayıpları ilk bildirime
müteakip 10 (on) gün içinde gidermeyi kabul ve taahhüt eder.
18. İŞİN TESLİMİ VE GEÇİCİ KABUL
İş bitirildiğinde geçici kabulun
yapılması için müteahhit arsa sahiplerine veya arsa sahibi tarafından yetki
verilmiş temsilcilerine yazılı olarak haber vererek geçici kabul için ön
muayeneyi beraber yapacaklardır. Arsa sahipleri ve temsilcileri ön muayene
esnasında kabule engel olan noksan ve kusurlar görür ise bunları müteahhide
yazılı olarak bildirecektir. Müteahhit arsa sahipleri tarafınca tespit edilen
noksan ve kusurları yazılı bildirimden itibaren en geç 15 gün içinde giderecek veya
ortadan kaldırarak, sözleşmede belirtilmiş olan şartlar çerçevesinde uygun hale
getirecek ve akabinde, tüm işler tamamlanmış, hiçbir eksiklik, aksaklık
olmadığının görülüp tesbit edilmesi şartı ile taraflarca imzalanan tutanakla kesin
kabul yapılacaktır.
19.KONTROL
Arsa sahipleri inşaatı her aşamada inşaatın
sözleşme ve teknik şartname hükümlerine uygun olarak yapılıp yapılmadığını,
malzeme ve işçilik uygulamasını imalatı görevlendiği bir teknik eleman
vasıtasıyla her zaman kontrol murakabe ve muayene edebilir.
Arsa Sahibi sözleşme ve teknik şartname
hükümlerine uymayan aykırılıkları müteahhide ihbar etmesi halinde, Müteahhit bu
ihbarın gereğini 10 (On gün) içerisinde sözleşme şartlarına, yürürlükteki imar
planı, ilgili yasa ve mevzuata uygun olarak yerine getirmeyi/yapmayı kabul,
beyan ve taahhüt eder.
İmar, iskan ve ruhsat projelerine uyulmaması
neticesinde sorumluluk, maddi ve manevi tüm zarar ve tazminlerin yerine
getirilmesinden Müteahhit sorumludur. Yine arsa sahiplerinin kontrol
yükümlülüğü bulunmamakla birlikte bu yönde çalışma yapmaması müteahhitin
sorumluluğunu azaltmaz, ortadan kaldırmaz.
20.SÖZLEŞME DEĞİŞİKLİĞİ
Bu sözleşmenin herhangi bir maddesinde değişiklik yapılmak istendiği veya
madde iptal edilmek istendiği takdirde, tarafların karşılıklı mutabakatı ile
yazılı olarak sözleşmede değişiklik veya madde iptali yapılabilir. Taraflar
işbu durumun protokolle düzenleneceğini ve düzenlenecek protokolun sözleşmenin
eki ve ayrılmaz parçası olarak kabul edeceğini şimdiden kabul, beyan taahhüt
eder.
21.GEÇERLİLİK
İşbu sözleşmenin herhangi bir hükmünün geçersiz olması tüm sözleşmenin
geçerliliğini etkilemeyecek yalnızca söz konusu hükmün taraflar arasında
geçersiz olmasına sebebiyet verecektir.
22.TEBLİGATLAR
Taraflar arasında bu sözleşmeden doğan ilişki nedeniyle yapılacak her türlü
tebligat ve yazışmalar tarafların yukarıda belirtilen adreslerine yapılacaktır.
Olası değişiklikler 7 (yedi) gün içerisinde taraflara yazılı olarak bildirilecektir.
Adres değişiklikleri ilgili tarafca karşı tarafa yazılı olarak
bildirilmedikçe sözleşmede belirtilen adrese yapılan tebligatlar geçerli
sayılır. İşbu sözleşmede tebligata ilişkin usul
ve işlemler Tebligat Kanunu’na uygun olarak yapılacaktır.
23.İHTİLAF HALLERİ VE YETKİ
Taraflar birbirlerine güven duyarak ve karşılıklı iyi niyetle işbu
sözleşmeyi imzalamışlardır. Bu nedenle olabilecek uyuşmazlıkları öncelikle bir
araya gelmek suretiyle sulhen çözmeye çalışacaklardır. İhtilaf vukuunda İstanbul
Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.